In vrijwel iedere stad in Nederland bestaat het winkelgebied uit een aaneenschakeling van winkels die vaak achter hippe puien schuilgaan. Daarboven is meestal een uitdrukkingsloze gevel te zien met ramen als zwarte gaten. Het zijn de lege verdiepingen, hooguit in gebruik als opslag voor de winkelier. Een herkenbare situatie die na sluitingstijd leidt tot een uitgestorven stad. Stil, onveilig en onaantrekkelijk.

Peter van Roosmalen, coördinator Architectuurcentrum Twente, deed in zijn welkomstwoord kort verslag van de aanloop naar vanavond. De 109 inzendingen voor de ideeënwedstrijd ‘De Top van Bischoff’ zijn nog tot 6 mei 2011 te zien in het tijdelijk gemeentehuis van Hengelo aan het Burg. Jansenplein. Begin volgend jaar zal de expositie van het werk van architect Van Couwelaar te zien zijn. Hij sloot af met excuses aan de ondernemers, omdat de bijeenkomst tijdens een koopavond werd gehouden.

Evert Jan Krouwel, adviseur ruimtelijke kwaliteit en procesmanagement, formuleerde de kernvraag van de avond: ‘Hoe stimuleren we dat er meer gewoond wordt boven winkels?’ Alvorens de vier inleiders uit te nodigen om die vraag te helpen beantwoorden, maakte hij een uitstapje naar een breder perspectief. Hij zette uiteen hoe Hengelo van een kerkdorp met 3500 inwoners in 1860, als gevolg van de ambities van bestuurders kon uitgroeien tot de huidige stad. Meer nog dan de bombardementen is de aanwijzing van Hengelo tot groeistad, waarvoor de plannen al in juli 1945 vorm kregen, bepalend geweest voor de structuur van de stad. Daarmee beantwoordde Krouwel zijn vraag wat de stad een eigen identiteit geeft. Zoeken naar de samenhang in wat Hengelo kenmerkt: haar industriële erfgoed en wederopbouwarchitectuur. ‘Het is de verdienste van de Monumentencommissie om in haar nota aandacht te vragen voor de wederopbouwcultuur. De troef van Hengelo, dat wat haar van andere gemeenten onderscheidt, ís de wederopbouwarchitectuur. Het stadhuis is een gemeentelijk monument. De kunst is nu om het besef van de cultuurhistorische waarde aan de mensen over te dragen. Lelijk is immers geen argument.’ Hij sloot af met een korte uitleg over het puienspreekuur, een initiatief om ondernemers en eigenaren van winkelpanden te ondersteunen bij gevelverbetering met gebruikmaking van een subsidieregeling.

Toon van der Pas, directeur Wonen boven Winkels Nederland Den Haag, schetste de stand van zaken in Nederland. Er staan naar schatting 40.000 verdiepingen boven winkels leeg; het aantal leegstaande verdiepingen in Hengelo bedroeg 150 in 2009. In zijn inleiding “Weer thuis in stad” ging Van der Pas uitvoerig in op de oorzaken: sociaal-economische ontwikkelingen, nieuwe eigenaren (beleggers) en gebruikers (winkelketens) en het grote verschil in opbrengst tussen winkel- en woonmeters. Volgens prof. Jan Latten (UvA) zullen demografische ontwikkelingen (ongelijke groei en krimp in stedelijke en plattelandsgebieden), trends (kleinere huishoudens en veranderende levenstijl) en de behoefte aan een hoog voorzieningenniveau zorgen voor een stijgende vraag naar woningen in de binnensteden. Gelet op het reeds bestaande tekort, zijn de voordelen van herbestemming van de leegstaande bovenverdiepingen evident. Er wordt voorzien in de specifieke woonbehoefte. Er is sprake van economische structuurversterking. De levendigheid van de binnensteden wordt gestimuleerd en de sociale veiligheid wordt bevorderd. Als beren op het pad noemt Van der Pas bouwlogistiek, regelgeving, financiële haalbaarheid, gering belang voor eigenaren en winkeliers, en geen (centrale) probleemeigenaar. Om vervolgens haarfijn uit te leggen op welke wijze de diverse belanghebbenden de beren kunnen weren. Centrale thema’s in de acties voor alle partijen zijn visie, afstemming, regelgeving en fondsen. Hierbij is samenwerking onontbeerlijk. De vereniging ondersteunt derhalve lokale initiatieven en het stroomlijnen van algemene condities.

Casper Vos, architect en directeur van Yanovshtchinsky architecten Den Haag, liet vervolgens een aantal voorbeelden van nieuwbouwontwikkelingen zien. In Den Haag is na de sloop van een wederopbouwpand van Vegter een stedelijke ruimte gerealiseerd. Er is een gevecht gevoerd om een goede entree te maken; het winkelfront is onderbroken. Met aandacht voor groen in de binnentuin, het zogenaamde tweede maaiveld, is kwaliteit toegevoegd. Het plan Stadshagen in Zwolle toont een compact stedelijk centrum met een kenmerkende menging van functies. In die lijn van stedelijkheid is gekozen voor het plaatsen van de woningen aan de buitenranden en een binnenbebouwing met veel hout. Als voorbeeld van ‘het rebelleren tegen de structuur’ laat Vos een project in Delft met een tweede maaiveld en binnenpatio’s zien. De Marienburg in Nijmegen is met winkels in twee lagen, een pand met expressieve hoeken en een vooroverhellend profiel een voorbeeld van binnenstedelijke nieuwbouw met een intieme uitstraling. ‘Het meervoudig grondgebruik, het stedelijk profiel en het voorzieningenniveau zorgen voor een vitale stad. Functiemenging is een must voor nieuwe stedelijke ontwikkeling.’

Na een koffiepauze vertoonde Gaby Bosch, Wonen Boven Winkels Deventer (WBWD), een film gemaakt ter gelegenheid van het 10-jarig bestaan van de vereniging, waarin de Gemeente Deventer en Woonbedrijf ieder1 participeren. Voor de aanwezigen werd aanschouwelijk gemaakt op welke manier het karakter van individuele invulling, van beweging en beleving de levendigheid en leefbaarheid van de stad Deventer heeft vergroot. ‘Mensen maken de stad’. Bosch vervolgde met praktijkdata en ervaringen. ‘In een periode van 10 jaar zijn 106 woningen gerealiseerd. Het is een kwestie van lange adem. Vanwege het verwervingsproces, de langzame liquiditeit en de stichtingskosten die gemiddeld 10% hoger zijn dan de marktwaarde, worden de woningen nu gemiddeld 5 jaar in exploitatie genomen.’ De revolving fund-gedachte heeft vorm gekregen in de oprichting van een BV, verantwoordelijk voor het beheer van de woningen. Met een wijk- en klantgerichte aanpak wordt optimistisch naar de toekomst gekeken.

Rob Olde Kalter, wooncorporatie Domijn Enschede, vertelde over zijn ervaring in de buurgemeente. Voor de herinrichtingprojecten werd een convenant gesloten met de gemeente. Uitgangspunt vormde de visie dat een goede en vitale binnenstad niet alleen leidt tot waardecreatie in de binnenstad, maar dit ook naar de wijken uitstraalt. Het project Wallstreet Shuffle– een upgrade van de Walstraat en de Zuiderhagen – is samen met andere partijen uitgevoerd. De doelen: verhoging van de leefbaarheid, sociale veiligheid, aantrekkingkracht en diversiteit, zijn binnen een ruimtelijk kader geplaatst. Er is een onderzoek uitgevoerd waarin de doelgroepen en 12 kanslocaties zijn bepaald, waarna aanbevelingen per doel en locatie in kaart zijn gebracht. Olde Kalter schetste voorts de aanpak van Domijn. De kansen voor realisatie worden goed in beeld gebracht, waarna aankopen in nauw overleg met de gemeente worden gedaan. Er is een duidelijke taakverdeling; de gemeente heeft vooral een faciliterende rol. Om de bedreigingen het hoofd te bieden is draagvlak, maar ook maatwerk en flexibiliteit wezenlijk. ‘Voor een succesvolle aanpak van projecten is samenwerking daarom van groot belang.’ Op de vraag van de Haaksbergse ondernemer Wim ten Asbroek of verwerving noodzakelijk is voor realisatie, antwoordde Olde Kalter dat het bereid vinden van ondernemers om het risico te dragen ook een werkbare methode is. Domijn kiest in verband met waardevermeerdering echter voor verwerving.

Voor het publieksdebat stelde Evert Jan Krouwel nog twee forumleden voor: Peter Pinkhaar van Welbions en Henk Dassen van de winkeliersvereniging Hengelo. Op de vraag uit de zaal hoe wonen boven winkels zich verhoudt tot plannen voor een autoluw centrum en parkeerproblematiek in Enschede, antwoordde Olde Kalter dat er enkele beperkingen zijn. Er zijn echter parkeervoorzieningen in de buurt. Het is een voortdurend aandachtspunt, waarvoor hij geen problemen voorziet. Bosch vult aan: ‘Het is een concessie die je doet omwille van de leefbaarheid.’
Hans de Groot vroeg de beide aangeschoven forumleden naar het belangrijkste punt van vanavond. Pinkhaar: ‘Zonder aparte entiteit gebeurt er in Hengelo al veel. Kijk bijvoorbeeld naar De Telgen en het pand van Blokker. Vorig jaar is een overeenkomst gesloten die heeft geleid tot de oprichting van een NV WBW i.o. We verwachten in mei of juni van dit jaar van start te kunnen gaan. Ik ben erg enthousiast.' Dassen beaamt het belang van een levendige binnenstad. ‘Ik ben blij met de ondersteuning van de gemeente en de corporatie. We realiseren ons dat het een kwestie van geduld is. En van samen de kar trekken. De ondernemers zijn daartoe zeker bereid.’ Wim ten Asbroek pleitte in dat verband voor het (beter) zichtbaar maken van de plannen: ‘Beelden motiveren om de krachten te bundelen.’
Krouwel stond daarna stil bij de problematiek van het adresseren: het ontbreken van een duidelijke probleemeigenaar. Dat leverde wisselende reacties van de forumleden op. Waar Pinkhaar opmerkt dat iedereen blijft kijken naar de gemeenten en woningcorporaties, heeft Olde Kalter een breed draagvlak ervaren waarbij projecten gezamenlijk worden opgepakt. Bosch wees op de rol van de gemeente ‘de burgervader als bewaker van de leefbaarheid, die bereid is tot onrendabele investeringen’. Wim ten Asbroek roept betrokkenen op om met voortvarende nuchterheid de plannen op te pakken.
Op de vraag van Guus Zeillemaker (architect Almelo) naar de oplossing voor het probleem van de hoge stichtingskosten, antwoordde Bosch dat het een kwestie is van motiveren en gewoon doen. ‘Op lange termijn komt het naar je toe.’ Hans de Groot vulde aan: ‘Het ligt ook aan de onbekendheid van het onderwerp bij pandeigenaren. Een onderzoek kan dan de mogelijkheden in beeld brengen.’
De slotvraag van Krouwel: ‘Gaat de markt het probleem vanzelf oplossen? Steden moeten immers gaan huisvesten. Vos herkent de trends: ‘De grotere vraag van starters en jongeren is nu al zichtbaar.’
Dassen vult aan: ‘Eigenaren zullen moeten nadenken over de verhuurbaarheid van hun winkeloppervlak op lange termijn.’ Waarop Krouwel concludeerde dat dit bewustzijn hen als vanzelf partij maakt.
De vraag uit de zaal over de belangstelling van ouderen werd beantwoord door Bosch: ‘Het pand dat is ontwikkeld voor ouderen, wordt uiteindelijk door jongeren bewoond.’